5 czynników, które trzeba rozważyć przed zakupem mieszkania inwestycyjnego

Własne cztery kąty to marzenie, którego spełnienie jest wielkim życiowym sukcesem. Czasem stan finansów pozwala jednak myśleć o czymś więcej. Zgromadzone dodatkowe środki warto ulokować, by móc je jeszcze pomnożyć. Dobrym sposobem na powiększenie majątku jest np. zakup mieszkania inwestycyjnego. Od czego zacząć i jak doprowadzić sprawę do końca?

Wybór sposobu sfinansowania zakupu

Zakup mieszkania inwestycyjnego tylko pozornie nie różni się niczym od nabycia nieruchomości, w której się mieszka. Pierwszym powodem jest ona sama, a dokładnie koszty jej utrzymania. W zdecydowanie lepszej sytuacji są osoby, które swój pierwszy dom kupiły za gotówkę lub zdążyły już spłacić kredyt hipoteczny. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by nabyć drugie mieszkanie, mając jeszcze zobowiązanie finansowe z tytułu zakupu pierwszego.

Warto jednak zastanowić się nad momentem, w którym regulowanie dwóch wierzytelności będzie opłacalne. Między zaciągnięciem jednego i drugiego kredytu najlepiej poczekać przynajmniej kilka lat. Starsze wierzytelności są bardziej przewidywalne, ponieważ niekorzystne dla kredytobiorców podwyżki stóp procentowych nie są tak dotkliwe, jak w przypadku nowych wierzytelności.

Kolejną kwestią, którą trzeba uwzględnić, jest wysokość wkładu własnego. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca, by wynosił on 20% ceny kredytu. Nie jest to jednak sztywna regulacja, co czasem skłania banki do obniżki wymaganej wstępnej puli środków na zakup mieszkania. Takich ofert nie warto jednak traktować jako okazji. W zamian za wpłacenie np. 10% wkładu własnego kredytobiorca zostanie obarczony wyższym oprocentowaniem, marżą i prowizjami, co w konsekwencji wpłynie na wysokość rat.

Analiza opłacalności inwestycji

O tym, czy inwestycja będzie rentowna, decydują też m.in. dodatkowe koszta. Bardzo możliwe, że wybrane mieszkanie trzeba będzie wyremontować. Wysokość tego wydatku zależy oczywiście od stanu, w którym przejmuje się nieruchomość, ale nie tylko. W analizie opłacalności zakupu należy uwzględnić również opłaty związane ze zrealizowaniem wymogów prawnych. Należą do nich:

• wynagrodzenie dla notariusza;
• opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC);
• koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę;
• ewentualna prowizja dla pośrednika, jeśli do wyboru mieszkania wynajęta została agencja nieruchomości.

Na opłacalność inwestycji wpływają też bieżące koszty jego utrzymania. Przed zakupem należy więc się dobrze zastanowić, za jaką kwotę mieszkanie ma być wynajmowane, żeby przynosiło zysk. Niestety, trzeba też liczyć się z tym, że lokator może przestać płacić. W takiej sytuacji do czasu znalezienia kolejnego najemcy ciężar opłat spadnie na właściciela nieruchomości. Z tego powodu nie obejdzie się bez rozważenia, czy jednoczesne utrzymanie dwóch mieszkań będzie możliwe do udźwignięcia.

Wybór mieszkania

Jednym z najtrudniejszych zadań dla każdej osoby szukającej drugiego lub kolejnego mieszkania jest jego lokalizacja. W nieustannie rozrastających się miastach coraz trudniej o nieruchomości znajdujące się w atrakcyjnych lokalizacjach, czyli przede wszystkim blisko centrum. Te, które powstają, są bardzo drogie, a to skłania do zastanowienia się, czy uda się sfinansować zakup i spłacać zadłużenie. Jednak nabycie mieszkania położonego daleko od miejsc pracy, nauki i rozrywki, do tego często z problematycznym dojazdem, zmniejsza szansę na wynajem.

Jeśli znalezienie nowego mieszkania w odpowiedniej cenie i okolicy nie jest możliwe, warto zainteresować się rynkiem wtórnym. Istnieje duża szansa, że znajdzie się na nim nieruchomość położona dużo bliżej centrum. Niestety, w tym przypadku ponownie trzeba pamiętać, by nie uznawać tego za okazję. Zadbanych mieszkań w popularnych dzielnicach właściciele rzadko kiedy się pozbywają. Bardzo często na sprzedaż idą za to nieruchomości cechujące się złym stanem technicznym. Zakup takiego domu wiąże się więc z wygospodarowaniem dodatkowych środków na duży remont.

Szukanie ofert zakupu nieruchomości

Gdy decyzja o wyborze mieszkania o danym metrażu i w konkretnej lokalizacji zostanie już podjęta, pozostaje szukać ofert najlepiej dopasowanych do przyjętych kryteriów. W pierwszej chwili wydaje się to dość proste. Co bowiem może być trudnego w przeglądaniu stron agencji nieruchomości i deweloperów oraz innych witryn z ogłoszeniami? Rzeczywiście, nie jest to trudne, ale za to czasochłonne. Co gorsza, łatwo przegapić dobrą ofertę, na którą szybciej zdążyła odpowiedzieć inna osoba.

Brak czasu na przeglądanie tysięcy ogłoszeń to kłopot, któremu da się jednak zaradzić. Do selekcji ogłoszeń pasujących do swoich wymagań i możliwości można zatrudnić specjalistów z agencji nieruchomości. Dodatkową korzyścią ze skorzystania z ich usług jest szansa otrzymania wyjątkowej propozycji. Co nią może być? Informacja o sprzedaży mieszkania, której nie ma nigdzie w internecie.

Oprócz tego zaletą wynajęcia agencji jest znajomość rynku przez jej pracowników. Dzięki temu łatwiej uniknąć potencjalnych problemów takich jak np. zakup nieruchomości od nieuczciwego sprzedawcy. Za wszystkie te ułatwiające proces zakupu usługi przyjdzie jednak zapłacić.

Dopełnienie formalności

Ostatni krok do zakupu mieszkania inwestycyjnego to sprawdzenie dokumentacji. Bardzo ważny jest akt notarialny potwierdzający fakt zakupu nieruchomości przez poprzedniego właściciela. Może on przyjąć formę:

• umowy sprzedaży;
• darowizny;
• postanowienia o nabyciu spadku;
• ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Poza aktem notarialnym trzeba zweryfikować, czy wybrany lokal został wpisany do księgi wieczystej. Szczególne znaczenie ma to dla osób, które do zakupu mieszkania potrzebują kredytu hipotecznego. Żaden bank go nie udzieli bez wpisu do tego dokumentu. Księga podzielona jest na działy, w których można sprawdzić informacje takie jak:

• metraż i lokalizacja;
• dane dotychczasowego właściciela lub współwłaścicieli;
• ewentualne ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości;
• wysokość kredytu hipotecznego, jeśli mieszkanie jest jeszcze spłacane.

Dobrą informacją dla osób szukających takich informacji jest dostępność ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. By ją przejrzeć, wystarczy wpisać jej numer i kliknąć przycisk Wyszukaj księgę. Zainteresowana daną nieruchomością osoba może także złożyć wniosek o wydanie dokumentu z Centralnej Ewidencji Ksiąg Wieczystych.