Co wpłynie na rynek nieruchomości w 2012 roku?

Rok 2011 był dobry dla rynku nieruchomości, niepokoi jedynie ostatni kwartał. Kryzysu nie będzie, ale tendencja spadkowa się utrzyma – twierdzą eksperci. Co wpłynie najbardziej na rynek nieruchomości w 2012 roku? Na to pytanie odpowiadają Jacek Furga z Centrum Amron, Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com i Artur Pietraszewski z Premedium Marketing Nieruchomości.

• Rok 2011 nie był zły zarówno dla sektora bankowego, jak i dla sektora deweloperskiego. Potwierdza to liczba oddanych mieszkań i wydanych pozwoleń na budowę – twierdzi Jacek Furga.

Niepokoi fakt pogarszających się pod koniec roku nastrojów i wskaźniki ostatniego kwartału, które pokazują, ze następuje gospodarcze spowolnienie.  Zdaniem Pawła Moszczyńskiego z portalu RynekPierwotny.com nie świadczy ono jednak o nadchodzącym kryzysie. Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że po II kwartale b.r. średnie marże deweloperskie były najniższe w Łodzi – na poziomie 30 proc., a najwyższe w Warszawie – 45 proc.

Jak twierdzi Paweł Moszczyński, poziomy marż są niewiele niższe od historycznych maksimów, które w czasach boomu gospodarczego kształtowały się w stolicy na poziomie 50 proc.

• Popyt mieliśmy cały czas, podaż wzrosła na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy – twierdzi analityk portalu RynekPierwotny.com.

Kredyt? Tylko w złotówkach

Jak wynika z raportu Centrum Amron, dominującą walutą, w jakiej obecnie udzielane są kredyty, jest polski złoty (80 proc. kredytów). Kolejne banki przyłączają się do decyzji największych rynkowych graczy o nie udzielaniu kredytów w Euro (bo – jak twierdzi Jacek Furga – o kredycie we franku szwajcarskim w zasadzie nie ma już co marzyć). Sytuacja prowadzi do ograniczenia możliwości zaciągania kredytów w walucie obcej, które były atrakcyjniejsze w obsłudze i tańsze niż kredyty złotówkowe. Jak przewidują specjaliści, w przyszłym roku na pewno dojdzie więc do eliminacji części potencjalnych kredytobiorców.

Ceny mieszkań spadną

Zdaniem Pawła Moszczyńskiego z portalu RynekPierwotny.com, dostępna obecnie na rynku rekordowa liczba 60 tys. mieszkań wbrew pozorom nie przełoży się bezpośrednio na spadek cen nieruchomości. – Koszty wytworzenia, pozyskania nieruchomości, obsługi oraz procesu inwestycyjnego są stałe i nie zmieniły się specjalnie w czasie – twierdzi Artur Pietraszewski.  – Negocjacje dotyczą najczęściej oferty z poprzedniego rozdania, kiedy deweloperzy budowali mieszkania mniej dopasowane do potrzeb rynku. W dzisiejszych projektach dopasowanych do popytu poziom negocjacyjny jest minimalny, albo nie ma go wcale – dodaje ekspert. Jak twierdzi Paweł Moszczyński z portalu RynekPierwotny.com, średnie spadki cen nie powinny być wyższe niż 3-4 procent. Jacek Furga z Centrum Amron szacuje je na 4-5 procent.

Kupować czy nie kupować?

• Czy nadchodzący rok sprzyja kupnu nieruchomości? – Mamy trend inflacyjny, a nieruchomości są dobrą lokatą i pewnym zabezpieczeniem – twierdzi Artur Pietraszewski. 

Jego zdaniem w 2012 roku klienci, którzy odkładali decyzje zakupowe w czasie, zrozumieją, że nie mogą spodziewać się dużych korekt cenowych (zwłaszcza jeżeli chodzi o nową ofertę) i ostatecznie sfinalizują transakcje zakupu.

Zdaniem Pawła Moszczyńskiego, wielu potencjalnych nabywców wstrzyma się z decyzją zakupową  do kwietnia 2012 roku, a więc do czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która ma zagwarantować nabywcom zakup nieruchomości na nowych, korzystniejszych dla nich warunkach. Tym bardziej, że będzie w czym wybierać. Eksperci przyznają zgodnie, że z początkiem przyszłego roku nastąpi wysyp nowych ofert – deweloperzy dążyć będą bowiem do rozpoczęcia procesu sprzedaży lub przedsprzedaży w  jak największej liczbie inwestycji przed wejściem w życie nowej ustawy.

Rodzina już nie pomoże

W III kwartale 2011 roku zostało podpisanych aż 14 tys. umów w ramach programu „Rodzina na Swoim”. To był ostatni rzut na taśmę.  W tamtym okresie około 70 procent produkcji deweloperskiej klasyfikowało się do programu, obecnie jest to zaledwie około 10 procent. W ten sposób z początkiem 2012 roku RnS przestanie odgrywać jakiekolwiek znaczenie w procesie kupna nieruchomości.

Rynek ruszy po wakacjach

Jak twierdzi Jacek Furga, największy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości będzie miała w nadchodzącym roku oferta bankowa. Wejście w życie rekomendacji S III, ograniczającej zdolność kredytową do maksimum 25 lat, ograniczenia wynikające z rekomendacji T, która mówi, jaki poziom przychodów rodziny może zostać obciążony kwotą kredytu hipotecznego spowodują, że  dostępność kredytu będzie słabsza niż dotychczas, a to z kolei może wpłynąć na liczbę transakcji na rynku. 

Artur Pietraszewski zwraca również uwagę na konsekwencje wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która prawdopodobnie doprowadzi do zahamowania procesu sprzedaży w pierwszych dwóch kwartałach 2012 roku, aż do wakacji, po których rynek nieruchomości „wróci do normy”. Paweł Moszczyński uczula, by myśleć globalnie.

• Największego problemu nie upatrywałbym we wprowadzeniu kolejnych rekomendacji czy wejściu w życie nowej ustawy, ale w sytuacji ekonomicznej całej strefy euro. To od niej przede wszystkim zależeć będą ceny i działania deweloperów w 2012 roku – przekonuje  analityk portalu RynekPierwotny.com.