Czy da się wybudować mieszkanie z dokładnością co do centymetra?

Kwestia różnic powierzchni w budynkach projektowanych do faktycznie wybudowanych budzi liczne spory i kontrowersje. Na próżno deweloperzy starają się wyjaśnić, że ze względów czysto technicznych wybudowanie mieszkania z dokładnością co do centymetra jest praktycznie niewykonalne.

Czy każda różnica w stosunku do projektu może zatem stanowić podstawę do rozwiązania umowy? Polski Związek Firm Deweloperskich postanowił sprawdzić, jakie są przyjęte standardy w innych krajach europejskich. Na podstawie ankiet pozyskanych od członków Europejskiej Unii Deweloperów Nieruchomości – UEPC zrzeszającej takie kraje jak Belgia, Francja, Hiszpania, Malta, Niemcy, Wielka Brytania czy Norwegia, eksperci związku dokonali analizy porównawczej dochodząc do bardzo ciekawych, chociaż niepokojących wniosków.

W dwóch podstawowych kwestiach we wszystkich państwach panuje zgodność. Zawsze mieszkanie można kupić jeszcze na etapie jego budowy i każdorazowo łączy się to z koniecznością podania przez dewelopera konkretnego metrażu będącego przedmiotem umowy kupna-sprzedaży. Pozostałe szczegóły związane z rozliczeniem metrażu mieszkań różnią się w zależności od państwa. Zwyczajowo we wszystkich ankietowanych krajach powierzchnię lokalu podaje się z dokładnością … do 1m².

W sytuacji, gdy mieszkanie sprzedawane jest na etapie budowy i w oparciu o projekt, nieuniknionym jest występowanie różnic w powierzchni projektowanej do wybudowanej. Ankietowane państwa miały odpowiedzieć na pytanie, czy margines błędu jest u nich wyraźnie określony. W Belgii czy Francji dopuszcza się 5% różnicę. Hiszpania, Malta i Wielka Brytania nie mają określonych ram, które miałyby zastosowanie w takim wypadku, ale utrwalona praktyka pokazuje, że odstępstwa na poziomie 5%, są w pełni akceptowalne. W Niemczech sądy indywidualnie oceniają zakres dopuszczalnej różnicy, a ta według orzeczeń wynosi nawet do 10%. W takim wypadku uwzględnienia się ocenę utraty wartości mieszkania.

Kluczowe znaczenie ma kwestia związana z prawem nabywcy do odstąpienia od umowy kupna bez żadnych konsekwencji w przypadku różnicy powierzchni. W większości ankietowanych krajów co do zasady nie ma takiej możliwości. Co ciekawe, przy różnicach do -+5% klient nie może odstąpić z tego powodu od umowy, jak również takie różnice w ogóle nie podlegają rozliczeniom, ponieważ są traktowane jako akceptowalne odstępstwo.

W niektórych ankietowanych państwach obowiązek rozliczenia z nabywcą występuje, ale tylko w wypadku dużych różnic, przez co rozumie się różnice przekraczające 5%. W takiej sytuacji znaczna część państw dopuszcza wystąpienie konsumenta z roszczeniem odszkodowawczym. Podsumowując, powszechna jest praktyka, że klient nie musi dopłacać, jeśli deweloper wybuduje mu większe mieszkanie i nie zwraca się różnicy w cenie, jeśli powierzchnia lokalu jest mniejsza niż przewiduje umowa, ale mieści się w granicach dopuszczalnego marginesu błędu. Analogiczne, a nawet korzystniejsze dla polskich konsumentów rozwiązanie proponuje Polski Związek Firm Deweloperskich.

• Chcielibyśmy wypracować normę, zgodnie z którą niewielka różnica powierzchni wybudowanej do projektowanej będzie czymś akceptowalnym i przy założeniu, że nie wynika z winy dewelopera, nie będzie mogła stanowić podstawy do rozwiązania umowy. Proponujemy, aby margines błędu stanowił w Polsce 2%, co w porównaniu z innymi krajami europejskimi jest bardzo restrykcyjnym wymogiem – komentuje Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny PZFD.