Jak dobrze przygotować się do odbioru domu od dewelopera – praktyczna checklista

Każdy etap budowy domu ma ogromne znaczenie, ale to właśnie odbiór techniczny świadczy o jego bezpieczeństwie oraz o jakości budynku. To moment, w którym można wykryć ewentualne błędy, dopilnować zgodności z projektem i przy okazji uniknąć kosztownych poprawek w przyszłości. Jak przygotować się do tego spotkania, aby nie pominąć żadnego szczegółu?

Staranna organizacja dnia odbioru

Pierwszym krokiem jest ustalenie terminu z deweloperem. Warto wybrać dzień z dobrą pogodą, najlepiej w godzinach porannych. Naturalne światło ujawnia rysy, zacieki i niedoskonałości, których nie widać przy oświetleniu sztucznym. Odbiór powinien trwać co najmniej dwie godziny. Pośpiech jest niewskazany, bo łatwo o pomyłkę.

W dniu spotkania należy mieć przy sobie komplet dokumentów, a więc rzut budynku, projekt budowlany i prospekt informacyjny. Umożliwią one porównanie rzeczywistego wykonania z zapisami umowy. Warto także przygotować zestaw podstawowych narzędzi, a więc m.in. poziomicę, kątownik, miarkę, próbnik napięcia oraz zapalniczkę do sprawdzenia ciągu wentylacji.

Dokumenty wymagane przy odbiorze

Zanim rozpoczną się oględziny, deweloper musi udostępnić pełną dokumentację. Wśród niej powinny znaleźć się: decyzja o pozwoleniu na budowę, dziennik budowy, inwentaryzacja geodezyjna, projekt budowlany, protokół kominiarski oraz świadectwo charakterystyki energetycznej. Nie może zabraknąć tej dokumentacji przed właściwym odbiorem.

Każdy z tych dokumentów potwierdza zgodność inwestycji z obowiązującymi przepisami. Świadectwo energetyczne określa efektywność cieplną domu, natomiast dziennik budowy pozwala prześledzić przebieg robót i ewentualne zmiany w projekcie. Inwentaryzacja geodezyjna potwierdza właściwe usytuowanie budynku względem granic działki. Braki formalne mogą skutkować problemami przy wpisie do księgi wieczystej lub w przyszłych kontrolach.

Czy warto skorzystać ze wsparcia specjalisty?

Odbiór techniczny wymaga dużej wiedzy i odpowiedniego doświadczenia. Zatrudnienie fachowca to dobre rozwiązanie, aby zminimalizować ryzyko przeoczenia wad. Specjalista zna aktualne normy budowlane, dysponuje sprzętem pomiarowym i potrafi wykryć ukryte nieprawidłowości.

Ekspert podczas wizyty sprawdza zgodność konstrukcji z projektem, ocenia jakość tynków, stan ścian, szczelność okien i drzwi. Profesjonalna kamera termowizyjna pozwala ujawnić mostki cieplne oraz błędy w izolacji. Dla inwestora to pewność, że dom spełnia wszystkie standardy.

Jaki jest koszt takiej usługi? Zależy on głównie od powierzchni nieruchomości. Średnia cena odbioru domu o powierzchni 140 m² wynosi około 1200 zł, ale większe budynki generują wyższe stawki. Mimo dodatkowego wydatku analiza przeprowadzona przez fachowca może uchronić przed późniejszymi kosztami napraw.

Kontrola podstawowych elementów konstrukcji

W trakcie oględzin należy postępować metodycznie, a więc przechodzić od jednego pomieszczenia do drugiego, bez zostawiania elementów do sprawdzenia. Ściany, podłogi i sufity to najważniejsze rzeczy do sprawdzenia. Poziomica i kątownik pomogą wykryć nierówności, odchylenia lub brak kątów prostych.

Tynki powinny mieć równą powierzchnię bez wybrzuszeń. Zbyt cienka warstwa może z czasem prowadzić do pęknięć. Dopuszczalne grubości to co najmniej 15 mm dla tynków zewnętrznych i wewnętrznych. Warto także opukać ściany. Jeśli słuchać głuchy dźwięk, to może oznaczać odspojenie.

Wylewki muszą być idealnie poziome. Nawet niewielki spadek wpłynie na stabilność podłóg. Warto zabrać ze sobą piłkę, która pozwala na prostą weryfikację nierówności. Jeśli zaczyna się toczyć, oznacza to, że występują skosy na podłodze. Przy krawędziach powinny być widoczne szczeliny dylatacyjne, które kompensują naprężenia betonu.

Stolarka okienna i drzwiowa

Okna i drzwi to elementy, które decydują o szczelności budynku. Każde skrzydło musi otwierać się płynnie i bez oporu. Zatrzaski, klamki i zawiasy nie mogą się zacinać. Należy dokładnie obejrzeć ramy, szyby i futryny. Trzeba w tym przypadku zwrócić uwagę na ewentualne pęknięcia i zarysowania.

Uszczelki powinny być kompletne, a parapety stabilne. Zewnętrzne muszą mieć delikatny spadek na zewnątrz, aby woda nie wnikała w elewację. Wewnętrzne powinny pozostać idealnie poziome. Drzwi wejściowe muszą się domykać szczelnie, bez prześwitów i luzów.

Sprawdzenie instalacji i mediów

Instalacje to najważniejsza część techniczna budynku. Kontrola powinna obejmować instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową, grzewczą i wentylacyjną. Przy obwodach elektrycznych należy sprawdzić rozmieszczenie gniazd, włączników i punktów oświetleniowych w odniesieniu do projektu. Każde gniazdo powinno mieć napięcie. Próbnik to proste narzędzie, które pozwoli to zweryfikować.

Instalacja wodno-kanalizacyjna wymaga sprawdzenia szczelności połączeń. Każdy zawór musi działać bez oporu. Oględziny należy wykonać w poszukiwaniu śladów wilgoci, które świadczą o nieszczelności. Grzejniki muszą być stabilnie przytwierdzone do ścian i zamontowane w odpowiednich miejscach.

Do wentylacji wystarczy zapalniczka lub kartka papieru, aby sprawdzić prawidłowy ciąg. Płomień lub kartka powinny kierować się w stronę kratki. Brak ruchu oznacza nieprawidłowe działanie układu.

Elementy zewnętrzne i otoczenie budynku

Kontrola obejmuje także dach, elewację i balkony. Dach powinien być szczelny, a obróbki blacharskie wykonane precyzyjnie. Należy obejrzeć rynny i spusty. Najważniejsza jest ich drożność dla skutecznego odprowadzania wody deszczowej. Balkony i tarasy muszą mieć właściwy spadek. Woda powinna spływać z dala od ścian. Płytki powinny być równo ułożone, bez pęknięć i ubytków.

Na końcu należy przejrzeć pomieszczenia przynależne, a więc garaż, komórkę i kotłownię. Ich wymiary powinny odpowiadać zapisom umowy. Ściany, posadzki i drzwi muszą być w nienagannym stanie.