Obrót ziemią rolną po 30 kwietnia będzie jednak możliwy

30 kwietnia 2016 r. w życie wchodzi ustawa wprowadzająca szereg ograniczeń w obrocie ziemią. Regulacje mają ograniczyć dostęp do ziemi dla obcokrajowców, osób spekulujących ich ceną oraz podmiotów, które chciałyby wykorzystać ziemię na cele inne niż rolne. Intencją ustawodawcy jest, by do nabywania ziemi rolnej byli uprawnieni – poza Skarbem Państwa – co do zasady tylko rolnicy indywidualni.

Furtka w obrocie ziemią rolną

Przepisy nowelizacji pozostawiają jednak furtkę do obrotu ziemią z pominięciem prawa pierwokupu. Nowa ustawa dopuszcza sprzedaż udziałów i akcji w spółce, która ma w majątku nieruchomości rolne – z zastrzeżeniem prawa pierwokupu udziałów na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych – na rzecz dowolnego podmiotu, także osoby prawnej.

Nabywając spółkę posiadającą grunty rolne można w praktyce nabyć je bez ograniczeń podmiotowych, wynikających z nowelizacji oraz na cele inwestycyjne – obrotu udziałami i akcjami ustawodawca zablokować nie może. Natomiast konstruując odpowiednią strukturę powiązań kapitałowych możliwy jest obrót nieruchomościami bez ograniczenia w postaci prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

Zgodnie z art. 3a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w jej nowym brzmieniu: „Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej”. Natomiast na podstawie art. 4 ust. 6 powyższej ustawy Agencji przysługuje prawo nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej w przypadku nabycia udziałów w drodze zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej lub też innego zdarzenia prawnego.

Oba przepisy zakładają prawa Agencji wyłącznie w odniesieniu do transakcji, których przedmiotem są udziały lub akcje w spółkach, które mają w majątku nieruchomości rolne. Poza zakresem nowej regulacji pozostają natomiast udziały i akcje w spółkach, które są udziałowcami lub akcjonariuszami w spółkach, które posiadają nieruchomości rolne.

Aby sprzedać udziały bez prawa pierwokupu Agencji udziałowiec, który posiada udziały w spółce posiadającej nieruchomość rolną może założyć spółkę, gdzie obejmie 100% udziałów i przenieść do tej spółki swoje udziały w spółce z nieruchomością rolną. Utworzenie takiej struktury powiązań kapitałowych daje możliwość oddziaływania właścicielskiego na spółkę, w której majątku znajdują się nieruchomości rolne i jednocześnie pozwala pośrednio obracać udziałami w tej spółce bez ograniczeń. Za sprawą nabycia 100% udziałów dochodzi de facto do nabycia majątku i przedsiębiorstwa spółki. Należy jednak mieć na uwadze, że na założenie spółki i przeniesienie do niej udziałów bez prawa pierwokupu Agencji pozostał czas tylko do 30 kwietnia 2016 roku.

Będzie to możliwe w przypadku:

• zawarcia umowy spółki przy wykorzystaniu wzorca umowy oraz formularza udostępnianego w internecie i opatrzenia umowy podpisem elektronicznym (rejestracja przy w tym trybie trwa dobę),
• następnie należy podwyższyć kapitał zakładowy spółki i wnieść udziały w spółce z nieruchomością rolną aportem na pokrycie udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym (w przypadku spółki, której umowę zawarto przy wykorzystaniu wzorca umowy, na pokrycie kapitału zakładowego wnosi się wyłącznie wkłady pieniężne).

Po dacie wejścia w życie nowej ustawy w przypadku wniesienia udziałów w spółce z nieruchomością rolną aportem do innej spółki Agencji będzie już przysługiwało prawo pierwokupu.

Do 30 kwietnia 2016 roku możliwe jest też przeniesienie przez spółkę posiadanych nieruchomości rolnych do spółki celowej – spółki córki, aby nie ograniczać obrotu udziałami spółki prowadzącej działalność zasadniczą. Do umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowej ustawy na podstawie art. 13 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży stosuje się przepisy dotychczasowe.

Autor: Adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni