Uśpiony rynek domów

Pomimo stabilizacji cen domów, na rynku zdarzają się przeceny rzędu 20 proc. Wciąż jednak budżet nie przekraczający 1 mln zł pozwala swobodnie wybierać jedynie z oferty stołecznych deweloperów budujących domy i segmenty na tańszym, prawym brzegu Wisły.

Zestawienia zawierające informacje o cenach domów jednorodzinnych na rynku warszawskim pokazują, że już od ostatnich kilku lat w tym segmencie panuje względna stabilizacja. Jak podaje raport przygotowany przez firmę PÓŁNOC Nieruchomości S.A., w 2008 roku za metr kwadratowy domu trzeba było zapłacić o ponad 30 proc. więcej niż dwa lata wcześniej.

W tym roku stawki po okresie boomu były maksymalne, a od 2009 roku zaczęły nieznacznie spadać. Obecnie ten sektor rynku charakteryzuje się zarówno stabilnym poziomem cen, jak i oferty rynkowej. Analiza wskazuje, że w ciągu najbliższego roku na rynku domów nie nastąpią istotne zmiany. Ceny będą miały lekką tendencję spadkową, jednak obniżka nie powinna przekroczyć 5 proc.

Z kolei według barometru cen domów opracowywanego przez Rzeczpospolitą spadek cen domów może wynieść do przyszłorocznej jesieni przeciętnie około 3 proc. W ciągu minionego roku, mimo znaczącej przewagi podaży nad popytem stawki obniżyły się bowiem minimalnie, średnio o 1 – 2 proc.

Co za duże, to za drogie

Tendencja spadkowa cen to skutek załamania zachodnich rynków finansowych, trudności z pozyskiwaniem kredytów na zakup nieruchomości oraz niedopasowania oferty deweloperów do potrzeb nabywców, które znacznie zmieniły się w wyniku kryzysu. Ten ostatni czynnik, jak wskazuje raport PÓŁNOC Nieruchomości S.A., odegrał na naszym rynku decydującą rolę.

Obecnie powierzchnia znacznej części domów i segmentów znajdującej się w ofercie deweloperskiej w stolicy przekracza 200 mkw. W efekcie na rynku warszawskim całkowita cena takich nieruchomości rzadko jest mniejsza niż 1 mln zł.

Utrudnione finansowanie

Zakup nieruchomość, której cena wynosi minimum milion złotych, bez zaciągania kredytu hipotecznego, przekracza finansowe możliwości większości potencjalnych nabywców. Niestety, jak wynika z analizy zasad i kryteriów przyznawania kredytów przeprowadzonej przez Home Broker, duże metraże nie są lubiane przez banki. Starając się o kredyt na zakup domu, można więc liczyć się z trudnościami.

Niektóre banki biorąc pod uwagę lokalizację, metraż, czy maksymalną cenę kredytowania, stworzyły własne kategorie nieruchomości w podziale na ich typ i położenie. Na podstawie tych kryteriów podejmują decyzje o udzieleniu kredytu, bądź odrzuceniu wniosku. W przypadku kosztownych nieruchomości podstawą odmówienia udzielenia kredytu może być też np. brak określonego przez bank minimalnego wkładu własnego.

Po dwóch stronach Wisły

Trudności z finansowaniem droższych nieruchomości w bankach nie sprzyjają rozwojowi rynku domów i segmentów. W obecnej sytuacji nabywcy są bowiem zmuszeni czekać na zmiany kryteriów udzielania kredytów hipotecznych lub kolejne spadki cen. Czy to oznacza koniec marzeń o własnym domu, szczególnie w najdroższej pod tym względem Warszawie? Niekoniecznie.

Choć według analizy Emmerson w prawobrzeżnej części Warszawy ceny segmentów przekraczają średnio 1 mln złotych, a po lewej stronie Wisły kształtują się na przeciętnym poziomie 1,5 mln zł w zabudowie szeregowej i 2,5 mln zł w przypadku domów wolnostojących, w ofercie deweloperskiej zaczynają się pojawiać się atrakcyjne przeceny.

Analitycy tej firmy wskazują, że domu lub segmentu na rynku pierwotnym w kwocie poniżej 1 mln zł zdecydowanie należy szukać na terenie prawobrzeżnej Warszawy. Jak twierdzi Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu i sprzedaży w BARC Warszawa S.A., kupujący powinni skoncentrować uwagę i przeanalizować w tym przypadku ofertę głównie dwóch dzielnic: Białołęki i Wawra, gdzie obecnie wybór na rynku pierwotnym jest największy, a ceny przystępne.

Dobrym tego przykładem jest inwestycja właśnie tej firmy zlokalizowana przy ulicy Kadetów. Na Osiedlu Przytulnym deweloper obniżył cenę każdego pozostającego jeszcze w sprzedaży gotowego segmentu o 200 tysięcy złotych. W przypadku budynku o powierzchni ok. 170 mkw., który wcześniej kosztował nieco poniżej miliona złotych, cena spadła o ponad 20 proc. Teraz segment na ponad 300 metrowej działce można kupić tam za mniej niż 800 tys. zł.

Wyliczenia Emmerson wskazują, że w połowie roku na terenie całej prawobrzeżnej aglomeracji warszawskiej średnie ceny za mkw. domu jednorodzinnego w zależności od typu zabudowy wynosiły od 4 000 do 4 300 zł/mkw. Po lewej stronie Wisły nieruchomości są już droższe, trzeba za nie zapłacić od 4 950 zł/mkw. do 5 500 zł/mkw.