Odbiór techniczny mieszkania to jeden z ostatnich, ale zarazem najważniejszych etapów w procesie zakupu nieruchomości od dewelopera. To moment, w którym należy dokładnie zweryfikować, czy lokal został wykonany zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie oraz obowiązującymi standardami budowlanymi. Nawet drobne niedociągnięcia mogą w przyszłości wiązać się z problematycznymi kosztami i niepotrzebnym stresem. Dlatego warto poświęcić na to szczególną uwagę.
Czym właściwie jest odbiór mieszkania od dewelopera?
Odbiór techniczny mieszkania to jeden z najważniejszych etapów finalizowania zakupu nieruchomości. Proces ten polega na sprawdzeniu stanu technicznego lokalu. Odbywa się to, zanim nowy właściciel przejmie klucze do swojego przyszłego domu. W praktyce proces ten przebiega już po zakończeniu budowy, lecz przed formalnym przeniesieniem własności na kupującego. Jest to bezpośrednio związane z obowiązującymi w Polsce przepisami, a konkretnie dotyczy tzw. ustawy deweloperskiej, która reguluje prawa i obowiązki stron w tego typu transakcjach.
W czasie odbioru technicznego kupujący ocenia, czy mieszkanie zostało wykonane zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie deweloperskiej oraz z obowiązującymi normami budowlanymi. Obejmuje to między innymi weryfikację zgodności z rzutami architektonicznymi, sprawdzenie stanu ścian, sufitów, podłóg oraz instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i gazowych. Każda usterka powinna zostać odnotowana w protokole odbioru, co następnie zobowiązuje dewelopera do jej usunięcia w określonym terminie. Standardowo na reakcję ma on 14 dni, a na przeprowadzenie napraw – miesiąc od daty zgłoszenia.
Choć odbiór techniczny można przeprowadzić samodzielnie, wymaga on jednak podstawowej wiedzy budowlanej oraz umiejętności wychwycenia nawet drobnych niedociągnięć. Dlatego też wielu nabywców decyduje się na wsparcie specjalistów, którzy mogą szybciej i dokładniej ocenić stan nieruchomości. Minimalizuje to ryzyko przeoczenia istotnych wad.
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania?
Podczas odbioru technicznego mieszkania należy skrupulatnie ocenić każdy element wykończenia oraz działanie wszystkich instalacji. Pominięcie nawet drobnych usterek może skutkować dodatkowymi kosztami napraw w przyszłości. Oto najważniejsze aspekty, na które należy zwrócić szczególną uwagę.
Ściany i sufity
Ważne jest, aby tynki były gładkie, równe i wolne od pęknięć czy wybrzuszeń. Przy pomocy kątownika można ocenić, czy kąty w pomieszczeniach są zgodne z założeniami projektowymi. Należy również zwrócić uwagę na plamy lub przebarwienia, które mogą świadczyć o problemach z wilgocią lub nieszczelnościami.
Podłogi
Powierzchnia powinna być równa, bez widocznych nierówności czy szczelin. Poziomica lub piłeczka mogą pomóc w wykryciu odchyłek. Istotne jest również sprawdzenie, czy podłoga nie ugina się pod naciskiem, co może wskazywać na nieprawidłowe wykonanie podłoża.
Okna i drzwi
Ich montaż powinien być wykonany starannie, bez luzów i szczelin. Okna muszą się otwierać i zamykać płynnie, a uszczelki powinny zapewniać szczelność. Drzwi, zarówno wewnętrzne, jak i zewnętrzne, muszą być zamontowane równo, bez ocierania o podłogę i framugę.
Instalacja elektryczna
Czy wszystkie gniazdka i wyłączniki zostały zamontowane zgodnie z projektem? Każde źródło światła powinno działać bez zakłóceń. Wszelkie oznaki migotania mogą świadczyć o problemach z instalacją elektryczną.
Instalacja wodno-kanalizacyjna
Konieczne jest upewnienie się, że woda płynie z odpowiednim ciśnieniem, a odpływy są drożne. Szczególną uwagę należy zwrócić na połączenia rur. Powinny być one szczelne, aby zapobiec ewentualnym wyciekom.
Wentylacja
Wentylacja musi zapewniać odpowiedni przepływ powietrza. Płomień zapalniczki przyłożony do kratki wentylacyjnej powinien odchylać się w jej kierunku, co potwierdza prawidłowy ciąg.
Balkon i pomieszczenia przynależne
Balustrady powinny być stabilne i solidnie przymocowane do elewacji. Należy również sprawdzić, czy powierzchnia balkonu jest równa. Natomiast odpływy muszą być odpowiednio przygotowane do odprowadzania wody deszczowej.
Dokumentacja techniczna
Istotne jest porównanie wymiarów mieszkania z planem technicznym, aby wykluczyć odchylenia od założeń projektowych. Wszystkie punkty instalacyjne, w tym zwłaszcza gniazdka, włączniki i odpływy, muszą znajdować się we wskazanych miejscach.
Kiedy warto zatrudnić specjalistę?
Zatrudnienie specjalisty do odbioru technicznego mieszkania jest zalecane zwłaszcza w sytuacjach, w których istnieje szczególne ryzyko zaistnienia ukrytych wad. Np. deweloper mocno zwlekał z terminami lub nie cieszy się dobrą opinią. Dobry fachowiec ma wiedzę techniczną i doświadczenie w zakresie norm budowlanych, dzięki czemu jest w stanie ocenić jakość nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Warto także podkreślić, że taki specjalista dysponuje profesjonalnym sprzętem, np. poziomicami o właściwej długości, kamerami termowizyjnymi, a nawet próbnikami elektrycznymi. Tym samym jest on w stanie dokonać szczegółowego sprawdzenia instalacji, szczelności okien oraz pozostałych elementów konstrukcyjnych. Jego obecność pozwala również na weryfikację odchyleń od norm, które mogą być trudne do zauważenia przez osobę bez doświadczenia.
Specjalista zwraca uwagę także na protokół odbioru, gdzie znajdzie się precyzyjny opis wszystkich usterek. W sytuacji sporu z deweloperem taki dokument może stanowić istotny dowód przy dochodzeniu roszczeń z tytułu rękojmi. Zatrudnienie eksperta jest szczególnie polecane przy odbiorze większych mieszkań lub domów, gdzie liczba elementów do sprawdzenia znacząco wzrasta. Co tym samym może przyczynić się do przeoczenia istotnych wad.
Dokładna kontrola mieszkania przed jego odbiorem to świetna inwestycja w przyszłość. Każda usterka odnotowana na tym etapie może zostać usunięta przez dewelopera. Co za tym idzie – pozwoli to uniknąć kosztownych napraw w przyszłości. Odpowiednie przygotowanie oraz ewentualne wsparcie ze strony specjalisty mogą znacznie ułatwić ten skomplikowany proces.