Przeprowadzenie inwestycji budowlanej to duże przedsięwzięcie, które oprócz samych prac fizycznych obejmuje również sprawy formalne. Pojęciami, z którymi obowiązkowo należy zapoznać się przed podjęciem tego wyzwania, są warunki zabudowy oraz pozwolenie na budowę. Wbrew panującemu przekonaniu, nie jest to ten sam dokument. Czym więc są oba dokumenty i kiedy będą potrzebne? Tego można dowiedzieć się z poniższego artykułu.
Czym jest decyzja o warunkach zabudowy?
Zacznijmy od definicji. Warunki zabudowy – nazywane również w skrócie WZ – to dokument, który określa zasady dotyczące zagospodarowania danej działki. Dowiemy się z niego m.in. czy na określonym terenie mamy prawo postawić dom oraz to jakie warunki powinien on spełniać. Trzeba wiedzieć, że dokument ten ma formę decyzji i jest wydawany przez prezydenta miasta, burmistrza lub wójta gminy.
Dokładne zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy są określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która pochodzi z 2003 roku. Możemy w niej przeczytać, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne w sytuacji, kiedy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
W tym miejscu warto jednak zaznaczyć bardzo ważną rzecz. Otóż dokumenty o warunkach zabudowy oraz zagospodarowaniu terenu nie dają inwestorowi prawa do danego terenu. Jednocześnie zabezpieczają one jednak prawo własności oraz uprawnienia osób trzecich. Częstą praktyką wśród przedsiębiorców jest zgłoszenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero później, na podstawie zasad w nich zawartych, podejmują decyzję o zakupie działki.
Decyzja o pozwoleniu na budowę – czym jest?
Poświęćmy teraz kilka słów pozwoleniu na budowę. Trzeba zdawać sobie sprawę, że w momencie, kiedy mamy zamiar wybudować nieruchomość np. dom jednorodzinny, to nie mamy możliwości zrobić tego bez załatwienia spraw formalnych. Rozpoczęcie prac budowlanych bez żadnego planu, który zostanie wcześniej zaakceptowany przez wyższe instytucje, nie jest możliwe. Co więc trzeba zrobić, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem?
W większości przypadków, aby móc rozpocząć prace na placu budowy, konieczne jest wydawanie pozwolenia na budowę. Jest to decyzja administracyjna, która daje nam prawo do zrealizowania pożądanej inwestycji. Co ważne – prace mogą ruszyć dopiero w momencie, kiedy pozwolenie zostanie uzyskane. Takie pozwolenie powinno zostać wydane przez miejscowy organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Prawo budowlane określa również, które inwestycje wymagają, a które nie wymagają pozwolenia na budowę. W niektórych przypadkach możliwe jest przeprowadzenie inwestycji bez pozwolenia, jednak w takiej sytuacji trzeba upewnić się, że tak jest.
Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę – czym się różnią?
Wiele osób jest przekonanych, że decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę to ten sam dokument. Otóż należy zdawać sobie sprawę, że są to dwa oddzielne dokumenty i oba mogą być potrzebne do pomyślnego rozpoczęcia budowy. Jeśli przeprowadzenie danej inwestycji wymaga uzyskania na budowę, należy obowiązkowo sprawdzić, czy działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli tak jest, to ten plan będzie stanowić podstawę do wydania pozwolenia na budowę.
Co w sytuacji, kiedy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego? Wtedy w pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero później o pozwoleniu na budowę. Jest to spowodowane koniecznością sprawdzenia przez organ administracji czy projekt budowlany jest zgodny z warunkami zabudowy. Ważną informacją jest to, że o pozwolenie na budowę można się starać tylko w momencie, kiedy decyzja o warunkach zabudowy jest ważna. Decyzja o warunkach zabudowy jest także konieczna w przypadku budowy domu na zgłoszenie.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy – kiedy jest konieczne?
Jak już ustaliliśmy, decyzja o warunkach zabudowy to najważniejszy dokument, który należy uzyskać, aby wnioskować o pozwolenie na budowę. Warto jednak wiedzieć, że nie jest ono konieczne w każdej sytuacji. O pierwszym przypadku już nieco wspominaliśmy. W wielu sytuacjach informacje dotyczące przeznaczenia terenu, warunków zabudowy czy sposobu zagospodarowania terenu można znaleźć w MPZP. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest konieczne jedynie wtedy, kiedy gmina lub miasto takiego planu nie posiada. Najczęściej dotyczy to działek budowlanych znajdujących się poza miastem.
Istnieje jeszcze jeden przypadek, o którym warto wspomnieć. W ustawie o planowaniu przestrzennym możemy przeczytać, że wydanie dokumentu o warunkach zabudowy jest również konieczne, kiedy dochodzi do zmiany zagospodarowania terenu na danej działce, rozpoczęcia nowej budowy lub przeprowadzania innych robót budowlanych. W praktyce oznacza to, że jeżeli działka nie jest objęcia Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego to roboty nieobjęte decyzją WZ wymagają ponownego wydania dokumentu.
Podsumowanie
Osoby, które planują przeprowadzanie inwestycji budowlanej na danej działce, muszą zapoznać się z pojęciami warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę, a także sytuacjami, kiedy ich wydanie jest konieczne. Trzeba także pamiętać, że wbrew panującemu, błędnemu przekonaniu, są to dwa odrębne dokumenty i oba mogą być potrzebne, aby skutecznie móc przeprowadzić inwestycję.