Dopełnienie wszystkich formalności zwiększa szanse obrony swojego zdania w sądzie bądź dochodzenia roszczeń. Trzeba o tym pamiętać zwłaszcza w przypadku transakcji o dużej wartości. Z tego powodu tak bardzo liczy się zawarcie umowy przedwstępnej z deweloperem. Oto jej szczegóły.
Czym jest umowa przedwstępna z deweloperem?
Umowa przedwstępna z deweloperem to dokument, w którym jedna ze stron zobowiązuje się do przekazania prawa własności do nieruchomości nabywcy w zamian za zaliczkę lub zadatek. W piśmie umieszcza się też kary ciążące na obu interesantach za niedotrzymanie warunków porozumienia.
Warto pamiętać, że ta czynność prawna ma miejsce dwóch przypadkach. Zgodnie z nazwą, umowę przedwstępną często zawierają deweloperzy z nabywcami mieszkań. Zwykle bywa jednak tylko dodatkiem do umowy deweloperskiej. Taki dokument jest za to konieczny przy kupowaniu nieruchomości z rynku wtórnego.
Umowa przedwstępna z deweloperem a umowa deweloperska
Osoby kupujące wcześniej użytkowane lokale nie mają wyboru. Tylko na podstawie umowy przedwstępnej mogą go nabyć i ewentualnie dochodzić swoich praw. Innymi słowy, bez tego dokumentu nie są m.in. w stanie dowieść, że dotychczasowy właściciel zwleka z przekazaniem nieruchomości nabywcy.
Przedsiębiorstwa budujące mieszkania są za to zobligowane podpisać umowę deweloperską. Z perspektywy klienta różnice między oboma rodzajami dokumentu są znikome. W obu jedna strona zobowiązuje się do przekazania lokalu w ustalonym terminie, a druga zapłacić za prawo do nabycia tytułu własności.
Można więc uznać, że oba dokumenty się dublują. Nic bardziej mylnego. Umowa deweloperska zawiera nie tylko cenę lokalu, ale i datę rozpoczęcia oraz zakończenia prac. W ten sposób zmniejsza się ryzyko przedłużania budowy. Jeśli do tego dojdzie, kupiec ma prawo wnioskować o zapisaną w porozumieniu rekompensatę.
Dane niezbędne do zawarcia przedwstępnej umowy z deweloperem
Precyzja to klucz do zawarcia ważnego porozumienia. Dzięki niej będzie można też spać spokojnie, gdy na jaw wyjdą jakieś nieprawidłowości. Właśnie dlatego w umowie przedwstępnej z deweloperem (rozumianym też jako właściciel mieszkania z rynku wtórnego) powinny się znaleźć informacje takie jak:
- pełne dane obu osób fizycznych bądź prawnych (jeśli częścią transakcji jest firma);
- miejsce i data podpisania dokumentu;
- cena nieruchomości oraz wysokość zaliczki;
- termin przeniesienia prawa własności;
- czas, do którego nabywca ma przelać ustaloną sumę za otrzymanie prawa własności;
- opis lokalu – m.in. jego adres i metraż;
- metoda pomiaru powierzchni mieszkania, domu lub działki i dane osoby, która poświadczyła wielkość sprzedawanego majątku;
- stan prawny nieruchomości, czyli kogo ona należy;
- warunki odstąpienia od porozumienia i kary z nim związane.
Każdy z powyższych podpunktów jest bardzo ważny, ale szczególną uwagę trzeba zwrócić na stan prawny lokalu. Przed zakupem należy sprawdzić prawa innych osób do tej nieruchomości oraz czy nie ciąży na niej dług. Brak informacji na te tematy w umowie najpewniej skończy się batalią sądową z poprzednim właścicielem, innymi podmiotami mającymi prawo do tego mieszkania, a często też wierzycielami.
Kto poświadcza umowę przedwstępną z deweloperem?
Zgodnie z polskim prawem nie ma obowiązku zawierania umowy przedwstępnej u notariusza. Co więcej, nie istnieje również żaden urzędowy wzór takiego dokumentu. Jedyne, o czym obie strony powinny pamiętać, to sporządzenie dwóch jednakowych oryginałów porozumienia oraz podpisanie ich.
Samodzielne przygotowanie umowy nie kosztuje nic poza własnym czasem. W tak fundamentalnej sprawie, jak zakup mieszkania, lepiej jednak nie ryzykować. Warto udać się do notariusza, który ma przywilej poświadczania takich dokumentów. Co ważne, przybicie pieczątki to nie pusty gest. Zwiększa on skutek porozumienia, a tym samym jego wagę w oczach sądu.
Koszt umowy przedwstępnej z deweloperem
Notariusze biorą dużo za swoje usługi, ale na szczęście tylko tyle, ile określono w aktualnym rozporządzeniu Ministerstwa Sprawiedliwości. Co ciekawe, stawki taksy notarialnej nie zmieniają się od lat, a polski złoty jest wart mniej niż 20 lat temu. Dzięki temu kwoty do zapłaty, choć spore, nie są zaporowe. Obecnie wynoszą:
- 1010 zł za mienie o wartości od 60000 zł do 1000000 mln zł;
- 4770 zł, gdy cena nieruchomości wynosi od 1000000 mln zł do 2000000 mln zł;
- 6770 zł, jeżeli przedmiot transakcji kosztuje 2000000 mln zł albo więcej.
Jak widać, wysokość taks notarialnych to tylko ułamek obecnych cen mieszkań. Niestety, trzeba jeszcze doliczyć nadwyżkę. W przypadku nieruchomości kosztujących do 1 000 000 mln zł dodatkowa opłata wynosi 0,4% sumy transakcji. Następne progi to odpowiednio 0,2% oraz 0,25%. Ostatnia stawka nie może być wyższa niż 10 000 zł.
Kancelaria notarialna nie ma prawa wziąć więcej, niż pozwala resort sprawiedliwości, ale wolno jej przyjąć mniejszą sumę. Takie regulacje dają okazję do szukania tańszych usług. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej z deweloperem strony powinny ponadto ustalić, kto płaci za poświadczenie dokumentu. Obie mogą się też złożyć się na tę czynność prawną.
Sankcje za niedotrzymanie umowy przedwstępnej z deweloperem
Umowa przedwstępna z deweloperem jest kluczowym dowodem w ewentualnym procesie sądowym. Od strony, która nie wywiązała się z porozumienia, powód ma prawo żądać zwrotu kosztów poniesionych w celu jego zawarcia. Ten dokument daje też szansę na pokrycie wszystkich innych wydatków, zwłaszcza jeśli formalność została dopełniona u notariusza.
Skutkiem umowy bywa także cesja, czyli przeniesienie wierzytelności. W tym momencie najlepiej widać, dlaczego należy zweryfikować stan prawny nieruchomości i wnikliwie przeczytać każdy podpunkt dokumentu. Nieuwaga stwarza ryzyko, że wraz z mieszkaniem, domem lub działką, do spłaty otrzyma się długi.
Umowa przedwstępna z deweloperem – niezbędny element transakcji
Bez umowy lepiej niczego nie kupować, a szczególnie mienia o dużej wartości. Dobrze przygotowany dokument pozwoli uniknąć wielu nieprzyjemności, które niekiedy sprawiają nabywcom nieuczciwi sprzedawcy. W rezultacie pozostanie się już tylko cieszyć z trafnej inwestycji.