Zakup nowego mieszkania jest coraz droższy, szczególnie w przypadku lokali znajdujących się w dobrych lokalizacjach. Tańsze są te budowane dalej od centrum, ale dla wielu osób jest to wystarczający argument przeciwko nabyciu takich czterech kątów. W takiej sytuacji warto zastanowić się nad nabyciem mieszkania z rynku wtórnego. Przed podjęciem ostatecznej decyzji trzeba jednak zwrócić uwagę na kilka czynników, o których mowa w tym poradniku.
Lokalizacja nieruchomości
Jakiekolwiek kwestie związane z wydatkami i formalnościami, choć niezwykle ważne, nie mają takiego znaczenia jak lokalizacja budynku, w którym się zamieszka. Czynnik ten wpływa na jakość życia, a więc też satysfakcję z zakupu. Wybór tego lub innego mieszkania należy dostosować przede wszystkim do obecnego sposobu życia, ale też przyszłych planów.
Lata inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, szczególnie w największych aglomeracjach, znacznie poprawiły zasób lokalowy w stosunku do sytuacji z lat 90. i początku kolejnej dekady. Z drugiej strony powierzchnia miast nie jest z gumy. Miejsca pod inwestycje zaczyna brakować, a nowe osiedla powstają coraz dalej od centrum. Dojazd do nich bywa niestety różny. Niedostosowane do ilości samochodów drogi dojazdowe i słabo zorganizowany transport publiczny to częste bolączki mieszkańców odległych od centrum dzielnic. Z tego powodu trzeba rozważyć, w jakim stopniu daleka lokalizacja będzie uciążliwa i czy w ogóle.
Kiedy położenie osiedla nie jest problemem? Gdy osoba lub osoby kupujące lokal pracują zdalnie, a do tego nie mają i nie planują dzieci. W takim przypadku eliminowana jest konieczność spędzania czasu na dojazdy do i z pracy oraz dowożenie najmłodszych członków rodziny do przedszkola lub szkoły. Jeśli jednak wykonywanie zawodowych obowiązków z domu nie jest możliwe, a do tego trzeba dowieźć dzieci do placówki edukacyjnej, lepiej kupić droższe mieszkanie, ale z dobrym dojazdem i rozwiniętą infrastrukturą usług publicznych.
Rodzaj zabudowy – kamienica, blok czy dom?
Druga kwestia, którą należy wziąć pod uwagę, czyli rodzaj zabudowy, jest zależna od lokalizacji. Osoby szukające mieszkania bliżej centrum mają do wyboru przede wszystkim lokale w kamienicach i blokach. Pierwsze z nich cechuje przede wszystkim duży metraż. Z drugiej strony przed zakupem należy sprawdzić m.in. typ ogrzewania. W wiekowych budynkach nadal często ciepło zapewniają jedynie piece. Co więcej, w kamienicach z reguły nie ma wind, co jest niezwykle problematyczne dla osób mających trudności z poruszaniem się i rodziców małych dzieci jeżdżących jeszcze w wózku.
Pod względem ułatwień dla mieszkańców nieco lepiej wypadają bloki. W takich budynkach standardem jest centralne ogrzewanie. Do tego w części z nich (mających 10 lub więcej pięter) są windy. Wadą mieszkań w blokach jest jednak mały metraż. Nie powinien stanowić on problemu dla osoby, która będzie mieszkać pojedynczo lub pary, ale może być kłopotliwe, gdy do lokalu zamierza wprowadzić się rodzina z dziećmi. W takim przypadku najlepiej wybrać mieszkanie z dostatecznie dużą liczbą pokoi. Dzięki temu każdy członek rodziny będzie miał niewielki, ale własny kawałek prywatnej przestrzeni.
Na rynku wtórnym można kupić również domy jednorodzinne. Decyzja o zakupie właśnie takich czterech kątów daje przyszłym nabywcom największe pole manewru. W zależności od potrzeb i sumy przeznaczonej na zakup mają możliwość nabycia zarówno małego, parterowego domu, jak i dużego, piętrowego. W takim przypadku trzeba jednak liczyć się z niedogodnościami związanymi z lokalizacją. Domy jednorodzinne rzadko buduje się bliżej centrów miast.
Koszty eksploatacji
Zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego sam w sobie jest kosztowny, ale na tym wydatki się nie kończą. Lokal trzeba jeszcze dostosować do własnych potrzeb i upodobań, a co za tym idzie, odłożyć odpowiednią sumę na remont. Właśnie dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie stanu nieruchomości przed zakupem. Do tego należy uwzględnić dalsze koszty, czyli bieżące wydatki na utrzymanie. Na ogół od mieszkań tańsze w eksploatacji są domy, ale nie ma takiej reguły.
Jeśli wybór padł na mieszkanie, należy zwrócić uwagę na to, czy jest ono czynszowe, czy bezczynszowe. Nieruchomość pierwszego typu będzie droższa w utrzymaniu, ale pozwoli uniknąć wysokich, okazyjnych kosztów remontów. Konieczność opłaty czynszu to znak, że wspólnota mieszkaniowa zbiera środki na fundusz remontowy. W dłużej perspektywie comiesięczne wydatki stanowią mniejsze obciążenie niż konieczność dołożenia się do napraw, jak ma to miejsce w przypadku mieszkań bezczynszowych.
Co więcej, pozostałe koszty takie jak ogrzewanie i prąd również rozkładają się po równo we wszystkich miesiącach, gdy płaci się czynsz. Na mieszkaniu w lokalu bezczynszowym można nieco zaoszczędzić w miesiącach letnich, ale za to rachunki gwałtownie rosną w okresie jesienno-zimowym. Sytuację lokatorów takich mieszkań można więc porównać do położenia właścicieli domów jednorodzinnych. Ci ostatni ponoszą jeszcze większe wydatki, m.in. na utrzymanie przydomowego ogródka.
Kwestie formalne
Po wybraniu lokalizacji, typu nieruchomości i podliczeniu wydatków na remont i utrzymanie można przejść do finalizacji inwestycji. Upatrzoną nieruchomość należy sprawdzić pod kątem formalnym. W tym celu trzeba poprosić dotychczasowego właściciela o numer księgi wieczystej. Następnie wystarczy wejść na serwis Ministerstwa Sprawiedliwości i wpisać numer. Dzięki temu będzie można sprawdzić takie informacje o nieruchomości jak:
- powierzchnia;
- lokalizacja;
- dane osobowe posiadacza lub współwłaścicieli;
- wysokość ewentualnego kredytu hipotecznego;
- możliwe ograniczenia w użytkowaniu.
Gdy zyska się pewność, że inwestycja w daną nieruchomość będzie opłacalna, można już podpisać umowę przedwstępną. Wiąże się to z zapłatą zaliczki lub zadatku. Co jest korzystniejsze? Zaliczkę zwraca strona sprzedająca mieszkanie, jeśli ostatecznie nie dojdzie do transakcji. Z kolei zadatek to rodzaj zabezpieczenia nakładający ewentualne sankcje na obie strony. Niedoszły nabywca traci go, gdy wycofa się z zakupu. Jeśli zrobi to sprzedawca, zobowiązuje się do oddania trzykrotności zadatku.
Ostatnie kroki to udanie się obu stron transakcji do notariusza i podpisanie nowej umowy oraz zapłacenie za nią, odpis i księgę wieczystą. Oprócz tego trzeba ponieść koszt podatku od nieruchomości. W przypadku osób, które mieszkanie lub dom na rynku wtórnym chcą kupić na kredyt, do zapłaty pozostaje jeszcze polisa ubezpieczeniowa i wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę.