Budowa domu jednorodzinnego to ogromne wyzwanie formalne, logistyczne oraz finansowe. Liczba spraw, o które trzeba zadbać, aby budowa odbyła się zgodnie z obowiązującym prawem, może przyprawić o ból głowy. Postanowiliśmy więc stworzyć poradnik, który przybliży wszystkie etapy budowy domu – zarówno te formalne, jak i fizyczne. Chcesz się dowiedzieć, o jakie formalności należy zadbać, aby móc rozpocząć budowę? Zastanawiasz się, jak wyglądają poszczególne etapy budowy domu jednorodzinnego? Dobrze trafiłeś – wszystkie powyższe informacje znajdziesz w tym artykule!
Budowa domu krok po kroku – formalności
Przed rozpoczęciem fizycznej budowy konieczne jest uporanie się z formalnościami z nią związanymi. Co jest konieczne do zrobienia, aby móc wybudować dom? Oto wszystkie kroki!
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni
Masz już upatrzoną działkę pod budowę domu? Pierwsze, co powinieneś zrobić to udać się do miejscowego Wydziału Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta w celu pobrania wpisu i wyrysu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni. Wspomniany plan zawiera informacje dotyczące typów nieruchomości, które można budować na wybranej działce oraz jakie wymogi powinna spełniać budowa. Mówimy tutaj m.in. o maksymalnej liczbie budynków na działce czy maksymalnej wielkości budynku. Budowa może zostać przeprowadzona jedynie wtedy, kiedy jej plan jest zgodny z MPZP.
Decyzja o warunkach zabudowy
Trzeba pamiętać, że działka, którą jesteśmy zainteresowani może, ale nie musi być uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzeni. Jeśli tak jest, musimy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Można to zrobić w siedzibie prezydenta miasta, burmistrza lub wójta. Tego rodzaju wniosek powinien zawierać podstawowe dane dotyczące działki (adres, numer, powierzchnia) oraz bardziej szczegółowe (informacje dotyczące odprowadzania ścieków, doprowadzenia mediów itd.).
Prawidłowo złożony wniosek zawiera kilka załączników. Są to:
- Rysunek i opis inwestycji.
- Wyrys z mapy ewidencji gruntów (musi być na nim pokazane położenie działki oraz działek sąsiednich).
- Kopia mapy zasadniczej (lub katastralnej)
- Oświadczenie dostawców mediów (m.in. gaz, prąd, woda) o możliwości doprowadzenia ich do działki.
- Pełnomocnictwo (pod warunkiem że korzysta się z usług pełnomocnika).
Projekt budowlany i mapa zasadnicza do celów projektowych
Przed rozpoczęciem budowy konieczne jest stworzenie mapy zasadniczej. Jest to zadanie, które należy zlecić geodecie. Nieco inaczej sytuacja wygląda z projektem budowlanym. W jego przypadku istnieje możliwość zakupu gotowego już projektu, ale można także przekazać to zlecenie architektowi, który zaprojektuje dom dostosowany do naszych indywidualnych potrzeb, a przy tym uwzględni wymagania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzeni.
Pozwolenie na budowę
Żadna budowa domu jednorodzinnego nie może zostać rozpoczęta bez pozwolenia na budowę. Aby go uzyskać, należy złożyć specjalny wniosek w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym, pod które podlega działka. Oczekiwanie na decyzję trwa zwykle od 1 do 3 miesięcy. Jest ona ważna przez 3 lata od wydania. Oznacza to, że w tym czasie musi rozpocząć się budowa domu.
Wniosek ten powinien zawierać następujące elementy:
- Oświadczenie, które będzie dowodem, że inwestor dysponuje działką na cele budowlane.
- Projekt budowy (dostarczony w czterech egzemplarzach).
- Potwierdzenie uprawnień projektantów.
- Decyzja o warunkach zabudowy (jedynie w sytuacji, jeżeli działka nie jest uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Terenu).
Zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych oraz Dziennik Budowy
Trzeba zdawać sobie sprawę, że inwestor ma obowiązek zgłoszenia rozpoczęcia budowy w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. W takim dokumencie powinny znaleźć się informacje o szacowanej dacie rozpoczęcia i zakończenia budowy, oświadczenie inwestora, a także zaświadczenie kierownika budowy o podjęciu się zadania oraz informacja o posiadanych uprawnieniach.
To jednak nie wszystko. Według przepisów prawa budowlanego istnieje obowiązek dokumentowania procesu budowy domu w dzienniku budowy. Obowiązek jego prowadzenia należy do kierownika budowy. Powinien być w nim opisywany krok po kroku etap prac, a także wszystkie zdarzenia, które zaistniały w trakcie budowy. Ważną informacją jest również to, że dziennik powinien być prowadzony w dwóch kopiach, z czego jedno powinno zostać złożone do Starostwa Powiatowego.
Proces budowy domu
Formalności załatwione? Czas przyjrzeć się poszczególnym etapom budowania domu. Tego rodzaju prace powinny przebiegać w określonej kolejności. Oznacza to, że dopiero po zakończeniu jednego etapu możliwe jest przejście do kolejnego. Warto więc zapoznać się, na czym polega każdy z kroków.
Stan zerowy
Pierwszy etap budowy domu jest nazywany stanem zerowym. Jest to moment, w którym wykonuje się ogrodzenie placu budowy, a geodeta wyznacza położenie budynku na działce. Kolejnym krokiem jest wyrównanie terenu, a dopiero potem na plac może wkroczyć ekipa budowlana. Jej zadaniem jest wykonanie wykopu ziemnego, stworzenie fundamentów razem z izolacją, poziomych elementów kanalizacji oraz betonowego stropu nad piwnicą (lub podłogi na gruncie).
Stan surowy otwarty
Następny etap to tzw. stan surowy otwarty. Wśród prac, które są wykonywane na tym etapie, można wymienić postawienie takich elementów budynku jak np. ściany nośne, strop nad parterem, schody wewnętrzne, komin, więźba dachowa oraz pokrycie dachu, a także orynnowanie. Te prace są najczęściej wykonywane wiosną lub latem, aby zabezpieczyć wnętrze przed jesiennymi opadami.
Stan surowy zamknięty
Kolejnym etapem jest stan surowy zamknięty. W tej fazie potrzebne jest zatrudnienie innego rodzaju fachowców. Jest to spowodowane charakterem zadań, które są do zrealizowania. W tej fazie budowy najważniejsze jest wykonanie ścianek działowych, docelowego pokrycia dachu oraz wykonania stolarki okienno-drzwiowej.
Punktem docelowym stanu surowego zamkniętego jest szczelne zabezpieczenie budynku przed czynnikami zewnętrznymi. To właśnie z tego powodu kluczowymi zadaniami jest zamontowanie wszystkich drzwi wejściowych oraz okien. Ważne jest także wykończenie dachu, aby deszcz nie przenikał do pomieszczeń.
Stan deweloperski
W ten sposób nieruchomość doprowadzona jest do stanu surowego. Jest to moment, aby przejść do kolejnej fazy, czyli rozwinięcia budowy do stanu deweloperskiego. Jest to proces wieloetapowy, który wymaga przeprowadzenia kilku konkretnych prac. Wśród nich można wymienić: wykonanie instalacji (grzewczej, gazowej, elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej), dokończenie elewacji wraz z ociepleniem budynku, tynkowanie wewnętrzne i zewnętrze, a także wykonanie balustrad, parapetów oraz schodów zewnętrznych.
Trzeba jednak zaznaczyć, że poszczególne prace powinny być wykonane w odpowiedniej kolejności. Zacząć należy od instalacji wodno-kanalizacyjnych oraz instalacji elektrycznej. Dopiero później można przejść do wykonywania instalacji gazowej. Jest to spowodowane koniecznością poprowadzenia rur po powierzchni ścian, a nie wewnątrz nich. Zanim powstaną tynki, trzeba ocieplić budynek. Najlepszym na to momentem jest czas tuż po wykonaniu instalacji. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy używamy wełny mineralnej. Wtedy ocieplenie wykonujemy po zakończeniu prac mokrych, czyli m.in. tynkowaniu i położeniu posadzek.
Następnym etapem jest wykonanie tynków. Tynkowanie rozpoczynamy od sufitu, następnie zajmujemy się ścianami, otworami drzwiowymi i okiennymi, a także wnękami. Co ważne – czynność ta wymaga odpowiednich warunków. Musi być to ponad 10 stopni Celsjusza, ale temperatura nie może też być za wysoka. Potem można przejść do izolacji podłóg. Wykonuje się to za pomocą folii oraz izolacji ze styropianu lub wełny mineralnej. Na koniec pozostaje założenie instalacji centralnego ogrzewania oraz ułożyć płyty izolacyjne.
Dom „pod klucz”
Stan deweloperski jest w praktyce jedną z ostatnich faz budowy domu. Budynek stoi w całości, są zamontowane okna oraz drzwi, jest skończona elewacja, a także są założone wszystkie instalacje. Aby móc uznać budowę za w pełni zakończoną konieczne jest wykonanie prac wykończeniowych oraz montażowych. Ma to za zadanie doprowadzić dom do tzw. stanu „pod klucz”. Co jeszcze więc zostaje do zrobienia?
Pierwszym zadaniem jest ułożenie płytek ceramicznych na podłogach i ścianach (szczególnie w miejscach mokrych, czyli łazience i kuchni). Następnym krokiem malowanie ścian lub tapetowanie (do tego konieczne jest wyschnięcie tynków). Kolejnym wyzwaniem jest ułożenie posadzek (może być to parkiet, panele lub wykładzina. Musi się to jednak stać po wyschnięciu wylewek). Na koniec pozostaje montaż drzwi wewnętrznych oraz tzw. biały montaż, czyli umiejscowienie toalety, umywalek, prysznica czy wanny.
Ostatnim krokiem jest zamontowanie zabudowy meblowej w każdym z pomieszczeń. Trzeba także pomyśleć o montażu źródeł oświetlenia. Dalej pozostaje już tylko zabawa w dekoracje.
Zakończenie budowy
Czy zakończenie wszystkich prac fizycznych oznacza, że można się już śmiało wprowadzić do nowego lokum? Niezupełnie. Ostatnio fazą jest dopełnienie wszelkich formalności związanych z zakończeniem budowy. Pierwszym działaniem powinno być powiadomienie urzędu o zakończeniu prac. Dokładnie wypełniony wniosek należy złożyć do nadzoru budowlanego, pod który podlegała budowa.
Wniosek ten powinien posiadać załączone takie dokumenty jak: dziennik budowy, dokumentację odbioru przyłączy, kopie świadectwa energetycznego budynku, powykonawczą inwentaryzację geodezyjną, a także oświadczenie stworzone przez kierownika budowy, dotyczące zagospodarowania terenu przyległego, a także zgodności stanu wybudowanego domu z projektem budowlanym oraz obowiązującym prawem.
Urząd ma 21 dni od daty złożenia wniosku na odbiór budynku mieszkalnego. Jeżeli tego nie zrobi, oznacza to, że udziela tzw. milczącej zgody na zamieszkanie. Na oddzielną uwagę zasługuje sytuacja, kiedy budowa nie została zakończona, ale część domu nadaje się do zamieszkania. Wtedy należy złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie. W takiej sytuacji nadzór budowlany dokona odbioru i zdecyduje czy budynek może zostać zamieszkany.
Zakończenie budowy wiąże się także z koniecznością zadbania o nadanie budynkowi numeru porządkowego. Jest to konieczne, aby móc się w nim zameldować. Nieruchomość musi również zostać wpisana do księgi wieczystej.