Rok 2022 przynosi kolejne, korzystne zmiany w prawie budowlanym. Są to kwestie, którą wynikają bezpośrednio z założeń tak zwanego Polskiego Ładu. Mają zachęcić do inwestycji w nowy dom lub mieszkanie. Na co zwrócić uwagę i o czym należy pamiętać jeśli planujemy budowę? Wyjaśniamy.
Pozwolenie na budowę bez określonego wzoru
Ustawodawca przewidział częste zmiany prawne dotyczące budowy nowych domów i przygotował istotną zmianę dotyczącą wzoru podania o pozwolenie na budowę. Od roku 2022 nie obowiązują konkretne wytyczne pod tym kątem. Oznacza to, że wniosek na którym znajdą się wszystkie istotne informacje zostanie rozpatrzony, a nie odrzucony z powodów formalnych, jak miało to miejsce w przypadku braku zgodności z konkretnym wzorcem. Organy administracji, które się tym zajmują nie mogą wymuszać stosowania określonych norm w złożonych pismach.
O czym należy pamiętać przy pozwoleniu na budowę w 2022 roku?
Jeśli ustalimy aktualne warunki związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to możemy zacząć przygotować odpowiedni wniosek związany z pozwoleniem na budowę. Zanim zaczniemy realizować określone formalności należy wystąpić o warunki dotyczące przyszłego przyłączenia domu do sieci energetycznej, gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Należy także zwrócić się do geodety, który ustali indywidualny projekt zagospodarowania terenu.
Planując budowę domu z płaskim lub dwuspadowym lub wielospadowym dachem należy także przygotować odpowiednią dokumentację dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. W niektórych przypadkach będzie konieczne wystąpienie o pozwolenie wodnoprawne. Dotyczy to sytuacji w której inwestycja na etapie budowy lub po jej zakończeniu wpłynie na gospodarkę wodną regionu. Jeśli obszar został wpisany do rejestru zabytków należy także uzyskać zezwolenie od wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych.
Warunki budowy domu bez pozwolenia do 70 m kw.
Od dnia 3 stycznia 2022 weszły w życie przepisy, które umożliwiają budowę domów jednorodzinnych do wielkości powierzchni zabudowy wynoszącej 70 metrów kwadratowych bez pozwolenia. Jest to bardzo atrakcyjna oferta, która ogranicza koszty inwestycji. Warto także zauważyć, że ustawodawca definiuje ograniczenia powierzchni zabudowy, a więc budynek może z powodzeniem posiadać znacznie większy obszar użytkowy. Wynika to z faktu, że w takiej formie dozwolona jest budowa domu, który posiada maksymalnie dwie kondygnacje. Warto także zwrócić uwagę na to, że taki budynek ma w założeniu służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie można więc takiego projektu realizować z myślą o odsprzedaży.
Ustawodawca podkreśla, że dom musi w całości powstać na jednej, konkretnej działce. Nie może więc w żadnej swojej części sięgać poza obszar, którego dotyczy budowa. Mowa tutaj o tak zwanym obszarze oddziaływania, który może być różny w zależności od charakterystyki domu. Ostatnim warunkiem jest to, że musi to być budynek wolnostojący. Nie można więc połączyć go z już istniejącym domem. Oczywiście wciąż obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Aby więc móc postawić dom do 70 m kw. bez zezwolenia wymagane jest udanie się do starostwa i uzyskanie informacji o warunkach zabudowy. Tutaj pojawia się kolejna, korzystna zmiana. Dotyczy ona wydania decyzji dotyczących zatwierdzonych przez burmistrza lub wójta planów zabudowy. Urząd lub instytucja jest zobowiązana prawnie do tego, aby przedstawić żądane przez wnioskodawcę informacje w nieprzekraczalnym terminie 21 dni.
Mimo tego, że pozwolenie na budowę domu nie jest w takiej sytuacji potrzebne, to mimo to inwestor musi dokonać odpowiedniego zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. W dokumencie musi znaleźć się informacja o terminie rozpoczęcia robót. Tym samym dysponując decyzją o warunkach zabudowy i spełniając ten warunek, już w ten sam dzień może przystąpić do działania.
Istotne zmiany przy budowie domu do 70 m kw.
Najem kierownika budowy to najczęściej dość wysoki koszt, szczególnie jeśli jest to związane z niewielkim projektem. Do roku 2022 ta osoba była wymagana przy wszelkiego rodzaju projektach budowlanych. Nowelizacja ustawy zmienia te zasady w przypadku domów do 70 m kw. Spełniając wymogi ustawodawcy możliwe jest rozpoczęcie prac bez konieczności zatrudniania kierownika budowy. Mimo tego, że wielu ekspertów jest zgodnych co do tego, że może to w znaczący sposób obniżyć standardy bezpieczeństwa i wpłynąć na jakość budowy, to jednak jest to zasadniczy ukłon w stronę osób, które starają się maksymalnie obniżyć koszty stawiania nowego domu.
Warto także zauważyć zmianę dotyczącą wymagań dotyczących prowadzenia dziennika budowy. Ten dokument nie jest wymagany od początku roku 2022 przy budowie domu do 70 m kw. Odpowiedzialność za zamieszczane tam informacje spadała zawsze na kierownika budowy. Jeśli nie jest on wymagany przy takiej inwestycji wtedy nie ma osoby wyznaczonej do prowadzenia takich zapisków. Jak więc przewidział ustawodawca, sam dokument okazuje się w takim przypadku zbędny.
Dziennik budowy to dokument urzędowy w którym konieczne jest regularne rejestrowanie przebiegu prac. W sytuacji wystąpienia jakichkolwiek problemów lub określonych zdarzeń, zapisywane są tam informacje, które mają moc dowodową. Oznacza to, że gdy wystąpi pewna istotna okoliczność wynikająca bezpośrednio ze źle przeprowadzonych prac, możliwe jest ubieganie się o zadośćuczynienie od inwestora w sądzie. Po nowych zmianach będzie więc bardzo trudno udowodnić ekipie budowlanej konkretne zaniedbania. Z drugiej strony otwiera to korzystne możliwości dla łatwiejszego, a nawet samodzielnego stawiania nowego domu.